沪市公募REITs五周年：机制创新激活内生动力，多方合力共建发展新生态
1、沪市公募REITs自2021年6月启动以来，已平稳运行五年。截至2026年6月，沪市公募REITs已上市59单，总市值突破1600亿元，累计分红约240亿元，稳居亚洲市场前列。市场结构持续优化，资产类型覆盖高速公路、产业园区、能源、保障性租赁住房及商业不动产等多元业态。 2、公募REITs已成为深化投融资改革、盘活存量资产的关键抓手。对原始权益人而言，REITs不仅是融资工具，更是转型升级的助推器。 3、公募REITs正成为各类中长期资金优化配置、获取稳健回报的“压舱石”。
央广网北京6月30日消息（记者 牛谷月）自2021年6月启动以来，沪市公募REITs已平稳运行五年。
2026年6月18日，首批商业不动产REITs平稳落地，标志着多层次、广覆盖的REITs市场体系加速成型。回望五年征程，市场各参与方围绕信息披露、扩募、基金治理、投资者关系、资产运营及二级市场建设等关键机制深耕细作，有效激发了市场内生动力，实现了从“试点破冰”到“生态繁荣”的历史性跨越。
数据显示，截至2026年6月，沪市公募REITs已上市59单，总市值突破1600亿元，累计分红约240亿元，稳居亚洲市场前列。市场结构持续优化，资产类型覆盖高速公路（884154）、产业园区、能源（850101）、保障性租赁（WLFC）住房及商业不动产等多元业态。从央国企踊跃参与，到民企积极探索，再到外资主动入局，各类优质资产通过REITs产品进入资本市场，呈现出主体多元、资产多样的良好格局。
五年来，沪市REITs经营整体平稳，业绩完成度超95%，其中租赁（WLFC）住房、消费（883434）、能源（850101）等行业长期稳定在100%左右，展现了穿越周期（883436）的稳健现金流特征。资金端制度红利持续释放，2026年6月17日，华夏、易方达、南方、中金旗下4只中证REITs全收益指数基金获批，将于7月1日正式发售。当前市场进入“估值筑底、增量蓄势”的关键布局期，公募REITs整体分派率超6%，其中产权类约4.6%、经营权类约8.5%，配置价值日益显现，正成为各类资金重点关注的独立大类资产。
在地方政府层面，公募REITs已成为深化投融资改革、盘活存量资产的关键抓手。截至目前，沪市REITs持有不动产项目超130处，覆盖全国20多个省份，其中逾四成位于一线城市，展现出强大的跨区域配置能力。通过推动优质资产上市，各地有效打通了“存量资产—增量投资”的循环通道，为区域经济发展筹措权益性资金。
更重要的是，借助REITs平台，国有资产实现了从“账面价值”向“市场化定价”的深刻转变。公开透明的信息披露与资本市场的检验，倒逼地方国企提升精细化运营水平，真正实现国有资产保值增值。在市场化定价机制赋能下，沪市REITs底层资产平均增值率超60%。同时，回收资金的定向再投资，引导社会资本流向新基建、城市更新等战略领域，形成“以存量带动增量”的良性循环。五年来，沪市原始权益人通过发行REITs取得净回收资金合计超600亿元，超九成投向新的不动产项目建设，沉睡资产加速转化为推动高质量发展的“活资本”。
对原始权益人而言，REITs不仅是融资工具，更是转型升级的助推器。五年来，通过发行及扩募，企业成功拓展权益融资渠道，有效改善财务结构。截至2026年6月，沪市共有14单项目进入实质性扩募阶段，其中8单已完成上市，扩募资产呈现跨类型、跨区域创新特点，如“光伏+水电”多能互补、“研办+厂房”混合配置等，并落地首单配售项目。沪市逾九成原始权益人通过公募REITs降低了资产负债率，部分项目降幅超10%，财务报表优化效果显著。
更深层的改变在于运营理念的升级。为适应上市平台要求，越来越多企业在集团层面设立REITs首席运营官（ROO），将REITs管理提升至战略高度。激励约束机制落地生根，运营成效与团队及个人利益紧密挂钩，目前沪市超半数项目已落实激励到岗位个人的机制，从根本上激发了资产运营的内生动力。企业不再视REITs为一次性融资手段，而是致力于打造长期的“资产上市平台”，通过持续的资产注入与资本运作，实现从重资产累积向轻资产运营的转型跨越。
公募REITs填补了资本市场“中等风险、中等收益”产品的空白，凭借差异化的风险收益特征，正成为各类中长期资金优化配置、获取稳健回报的“压舱石”。五年来，沪市REITs累计分红约240亿元，以持续回报和相对稳健的价格表现赢得投资者信任。
为提升投融互通水平，上交所积极推动业绩说明会、投资者开放日等常态化对接活动，2025年沪市REITs共举办近百场投资者交流，双向互动的信任桥梁让投资者得以走近项目、走近管理人，增强了获得感与参与感。同时，上交所倡导在规则要求基础上进行主动自愿披露，如高速公路（884154）月度经营数据、产权类项目大租户续租情况等，高频、丰富的信息有效提升了透明度，为投资决策提供更充分依据。
对基金管理人而言，参与REITs业务是一场深刻的能力重塑。从传统财务投资走向深度主动管理，管理人必须深入不动产运营细节，培养既懂资产运营、又精通资本运作的复合型人才。部分头部机构早在试点前便组建专业团队开展储备研究，目前已建成规模充足、能力过硬的REITs业务部门。在治理层面，约四成沪市REITs设置了运营管理咨询委员会或类似机构，充分发挥产业方经验辅助关键运营决策。这些创新探索有效提升了资产运营效能与抗风险能力，推动管理人强化“融投管退”全链条闭环，向综合性不动产资产管理平台稳步迈进。
五周年是里程碑，更是新起点。在中国证监会领导下，上交所紧扣高质量发展主线，持续推进市场规范建设与功能发挥，为稳健运行筑牢制度保障。随着商业不动产REITs落地和生态持续优化，市场正从“单点突破”加速迈向“生态繁荣”，进入“首发扩募与主动运营并重、规模扩张与质效提升齐驱”的新阶段。展望未来，沪市公募REITs必将在激发市场主体活力、推动产业转型升级、服务金融强国建设中展现更加深远的战略价值与时代担当。