REIT”正式挂牌上市，发售规模46.8亿元。这是国内首条隧道REIT、上海国资首单经营权类公募REIT。
又一单REIT？是的，的确，这几年，上海大力推动国资REITs（不动产投资信托基金），企业纷纷跟进。
过去十年，建筑企业靠接项目、搞施工、扩规模。干一个地方，换一个地方，也能实现滚动成长。
但那个时代正在终结。受行业周期影响，全国传统基建需求大幅收缩。数十年高歌猛进的建筑业，在去年触碰“拐点”。
2025年全国建筑总产值、全国基础设施投资（不含电力）双双同比下降，两项指标均为近十年首次负增长。隧道股份传统施工业务的新签合同额也不可避免出现下滑。
但危与机总是一体两面。城市扩张性增长难以为继，存量更新与精细治理的需求浮现。
道路、大桥总会变老，存在这样那样的问题，需要集中彻底整修，花费时间很长，甚至以年来计算，对交通的影响很大。
那有没有可能，我们提前预判，平时就注意保养，用日常小补避免大修？或者我们通过数据分析、及时响应，更快地处置堵车和事故？这些，都属于运营范畴，都是值得钻研的新业务。
所以，隧道股份正从低周转、劳动密集的传统施工业务，转为服务链条更长、价值密度更高的方向，探索成为赋能产业未来的智慧城市运营商。
以前，城市基础设施也有运营。比如，拖车、扫地、摆绿化，只要人多就能应付。在这种模式下，运营养护成了纯粹的成本中心，只花钱、不创收。效果也不佳，道路一遇大修就封路，严重影响交通。
经过几十年积累，隧道股份管理着全国3500公里交通设施，仅越江隧道就有46条。
2017年，隧道股份整合旗下三家城市交通基础设施运营龙头企业，成立了城市运营集团。合并不是搞人海战术，而是统筹数据资源，采用数字化、智能化技术，最大化挖掘数据价值。
AI也能把技术人员从以前盯屏幕、接电话中解放出来，去从事更高价值的分析和决策工作。
这次REIT的底层资产——收费钱江隧道，2014年通车，由隧道股份投资、施工，并拥有25年经营权。
隧道股份还在这里试点智慧运营后，事故处置效率提升30%以上，十年间日均车流量与通行费收入的复合增长率分别达到29%和25%。
只有运维效率足够高，收费公路的现金流才足够稳，资本才愿意买单。上市前，该产品的意向认购金额超过2500亿元、网下有效认购倍数达173.62倍、公众有效认购倍数达195.63倍。远超中国公募REITs市场已上市的13单同类产品峰值。
对隧道股份而言，此次上市的最大突破，是走出了一条“投资—建设—运营—资产上市”的资本循环闭环路径。
隧道股份有一套完整计划，通过排摸自持项目和市场收购的方式，寻找优质标的打包“装进”REIT。通过智慧运营体系，提高公路收费能力，实现资产证券化。
换句话说，它可以用REIT回笼资金，去市场上找其他或基础设施项目，再买下来。买之后，不是照旧管理，而是把自家智慧运营体系装进去。每收购一个新项目，智慧运营或许能多抢占一个市场，强化在当地的显示度。
智慧运营做得越好，资产越值钱，REIT就越容易发，资金回笼越快，就能收购更多项目。当循环跑起来，智慧运营市场规模自然越滚越大，在存量资产里炼出“金子”。
目前，转型成果开始展露。集团包括智慧运营在内的服务板块，利润贡献占比已超60%。
隧道股份的这次尝试，为行业提供了一个值得观察的转型样本。至于最后能不能成为普遍意义上的新生意逻辑，一切交给时间来检验。